当ページのリンクには広告が含まれています。不動産を売却した際には、必ず登記簿謄本が登場します。
登記簿謄本には、自分の名前や住所が記載されていますし、住宅ローンで抵当権を設定している場合は、借金の額まで記載されています。
不動産を売却する際には、登記の抹消費用や誰が登記の費用を負担するのかなど、登記に関して気になることや、いまいち理解できていない点も多いはず。
そこで今回は、不動産売却における登記費用について詳しく解説していきたいと思います。
目次
不動産売却で発生する登記とは？
不動産を売却するまで登記という言葉さえ、聞いたことがなかったという人もいるかもしれませんね。そもそも登記とは何なのでしょうか？
不動産売却における登記のポイントは権利にあり
登記とは権利を公示するためのものです。
不動産を売却して売買契約を結んだだけの状態では、実は不動産の所有権はもとのままです。不動産は借りている人もいれば、無断で使っている人もいます。所有権等を公に証明する仕組みがないと、誰が不動産の真の所有者か分からなくなってしまいます。
また、お金を貸した人も、不動産を担保にこの人にお金を貸しているということを明示できなければ、後からお金を貸す人に担保の権利を奪われてしまいかねません。
そのため、登記簿謄本で個人の名前や住所、借り入れ額を公示する必要があるのです。ですから、登記で一番重要なのは所有権の登記です。
登記簿謄本には「甲区」と「乙区」がありますが、所有権に関しては甲区に記載されています。
また、乙区には、住宅ローンを借りている場合などに抵当権の設定登記がなされています。
抵当権の設定登記がされたままだと、所有権が新たな買主に移転しても、金融機関が抵当権を実行すれば、物件は競売にかけられてしまいます。
そんな物件は誰も欲しがらないので、通常は売買と同時に抵当権を抹消します。これを「抵当権抹消登記」と言います。
不動産売却で発生する登記をまとめると次の2つになります。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消登記
不動産売却をした場合登記費用はだれが負担するか
一般的に登記費用と呼ばれることが多いですが、登記費用を正確に書くと、次の2つが含まれます。
- 登録免許税
- 司法書士手数料
登記簿謄本の記載内容は法務局の役人が変更しますが、登録免許税とはこの人たちへの手数料みたいなものです。
さらに、法務局に登記の変更を依頼するには、専門的な手続きが必要になるので、その手続きのプロである司法書士に代行をお願いするのが一般的です。
その司法書士への代行手数料が「司法書士手数料」です。
登記費用の登録免許税に含まれる手続きとは
登記費用に含まれる手続きには、次の2種類があります。
- 所有権移転登記と抵当権の記載を削除する
- 抵当権抹消登記
所有権移転登記の登録免許税は、商習慣として買主が負担します。一方、抵当権抹消登記の登録免許税は売主が負担します。
また、司法書士に支払う司法書士手数料に関しては、売主が負担するのは、「抵当権抹消登記のための司法書士手数料」のみです。
まとめると次のようになります。
| 登記費用 | 売主 | 買主 | |
|---|---|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記 | 所有権移転登記 | 新たな抵当権設定登記 |
| 司法書士手数料 | 抵当権抹消費用 | 所有権移転費用 | 新たな抵当権設定費用 |
仮に、売却物件に抵当権の設定がなければ、売主は不動産売却について登録免許税も司法書士手数料も一切発生しません。
不動産売却時に関する登記費用
不動産売却時の登記について誰が何を負担するかが理解したところで、次に気になるのが、その費用ですよね。
登記費用には、ある程度相場が決まっているものと、債権金額などで変わってくるものがあります。
売主・買主別の登記費用
不動産売却時に発生する登記費用を売主、買主別にまとめました。
| 登記費用 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 抵当権抹消 | 不動産1つにつき1,000円 |
| 司法書士手数料 | 抵当権抹消代理手続き | 15,000円程度 |
※ここでの登録免許税は不動産1つあたりの金額です。ですから、例えば、土地が2筆、建物が1棟の不動産は3,000円になります。
| 登記費用 | 内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 所有権移転 抵当権設定 |
登録価格の2％ 債権金額の0.4％ |
| 司法書士手数料 | 所有権移転代理手続き 抵当権設定代理手続き |
45,000円程度 35,000円程度 |
※一覧の司法書士手数料は、登記識別情報等の紛失がないことが前提です。
これらの登記費用を支払うタイミングですが、登録免許税は税金ですが、登記変更手続きをする際に、その場で法務局に納めるもので、納税通知書が届いて後から支払うような税金ではないので注意が必要です。
そのため、司法書士に依頼した場合などは、司法書士に「登録免許税➕司法書士手数料」をまとめて支払い、登録免許税は司法書士に代わりに納めてもらいます。
不動産売却の登記に必要な書類
不動産の売却に関する登記には、
- 所有権移転
- 抵当権抹消
の2種類がありましたね。このうち、所有権移転に関しては費用負担は売主には発生しませんが、新たな買主へ所有権の登記を移転する際に協力する必要があります。
さらに、抵当権抹消登記に関しては、金融機関が用意する書類が必要です。
登記に必要な書類一覧
所有権移転登記には次の書類が必要になります。
- 権利証または登記識別情報：金融機関または保証会社が保管している
- 委任状：司法書士へ登記を委任していることを法務局へ証明する書類。司法書士が作成
- 印鑑証明書：登記申請日前3ヶ月以内に発行されたもの
- 固定資産税評価証明書：所有権移転の登録免許税税額算出のために必要
- 住民票：登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
- 本人確認書類：司法書士が本人を確認するために必要。顔写真付きの運転免許証など
- 許可書(農地の場合)：農地は農地法に基づく知事の許可がなければ権利変動の効力が生じないので、知事の許可証も必要
抵当権抹消登記には、金融機関が用意する「弁済証明」「解除証明」「抹消登記委任状」などが必要です。
まとめ：不動産売却時にかかる登記費用もきちんと準備しよう
不動産売却に関しては、売主側にも買主側にも登記費用が発生します。
登記費用については手続き時に支払うものが多いので、ある程度の金額を用意しておく必要があるでしょう。
不動産の数などによっても登記費用は変わってくる
注意が必要なのは、土地と建物など複数の不動産がセットになっている場合、それぞれに登記費用が発生するということです。
例えば、抵当権が設定されている土地と建物1つずつの物件であれば、登記費用は17,000円程度かかります。
事前に司法書士や不動産会社に確認して、過不足なく登記費用を準備しましょう。
