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初心者の90%以上が間違える！不動産一括査定サイトの選び方マニュアル！

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不動産査定とは？

不動産査定とは、不動産会社に売りたい不動産の適正な売却金額を評価算出してもらうものです。

なぜなら、不動産会社が「買い取る」金額ではなく、不動産会社が「仲介して売る」ための金額だからです。

査定の際に注意してほしいのが、最終的に不動産が売れることが目的であり査定額が高いことではないということです。

不動産査定で出る金額は、あくまでも目安であると心得ておきましょう。

査定価格はどうやって決まるの？

さて、実際に不動産の査定とはどのようにして行われるのでしょうか？

大切な財産ですから、慎重に進めていきましょう。

「訪問査定」とも呼ばれており、実際に現地に赴き、物件を見て確認し、詳しく調査を行う査定方法です。

主に見られるのは、「土地の使用状態」「建物の状態」「日当たり」「隣接した道路や建物の状態」などです。

現地査定は専門家に実際に見てもらえるので、不動産売却に関することを直接質問することができるメリットがあります。

その一方で、簡易査定よりも査定額が出るまでに日数がかかります。

「机上査定」とも呼ばれ、物件の築年数や過去の事例、路線価や公示地価といったデータだけをもとに査定をする方法です。

メリットは、査定にかかる時間が短いという点です。

ただし、実際に物件を見ていないために査定額が正確ではないこともあることに注意しましょう。

その他にも、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」といった査定額を求める方法はあり、物件によって最適な方法が用いられます。

不動産一括査定とは？

不動産一括査定とは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるインターネット上のサービスのことです。

本来、不動産査定を依頼する場合は、不動産会社に一社ずつ査定依頼をする必要があります。

不動産一括査定については、次章以降で詳しく解説します。

不動産一括査定のメリット

不動産一括査定を利用するメリットについて解説します。

不動産一括査定には主に次のメリットがあります。

自分の条件に合う不動産会社を簡単に探せる

全国には約12万もの不動産会社が存在します。

また、比較のために複数の会社をリストアップするのが一般的ですが、会社ごとに得意とする地域も異なるので、自分一人の力で会社を探すのには限界があります。

しかし、不動産一括査定サイトを使えば、自分の条件に合う不動産会社を簡単に探すことができます。

利用料が無料

基本的に不動産の査定は無料で行えます。

ただし、不動産査定が終わり、実際にあなたが不動産の売却を業者に頼んだ場合は「仲介手数料」がかかります。

いずれにしても、不動産を売却するには不動産査定が必要不可欠になるので、査定自体にはお金はかかりません。

不動産の売買相場が把握できる

複数の不動産会社に査定を依頼する場合、下記のような査定結果が出たとしたら、平均の2,500万円が大体の相場価格だということが分かります。

• A社の場合：2,000万円
• B社の場合：2,500万円
• C社の場合：3,000万円

不動産の相場を把握し適正な価格を設定することで、買い手が見つかる確率が格段に上がるので、相場価格の把握はとても重要なのです。

ただし、1つ注意していただきたいのが、担当の営業次第で査定価格に変動があるということです。

不適切な査定価格の提示を防ぐためにも、より多くの比較会社をリストアップすることを心がけましょう。

優秀な営業マンに出会える確率が高まる

不動産査定の際に比較する会社の数を増やせば増やすほど、優秀な営業マンに出会える確率が高まります。

先程も言いましたが、査定価格は担当する営業マンによって若干の誤差があります。

具体例を出すと、実績があり自信のある営業マンは強気に少し高めの査定価格を設定する傾向があります。

逆に、あまり実績がなく自信のない営業マンは査定価格を低めに設定して、少しでも買い手が見つかる確率を上げようとする傾向にあります。

つまり、営業マンの心理状態も少なからず影響するということです。

ですので、何社かに査定を依頼をして比較してみましょう。

不動産一括査定のデメリット

メリットに続いて、不動産一括査定のデメリットについて解説していきます。

不動産一括査定の主なデメリットは次の2つです。

多少の営業を受ける可能性がある

何度も言いますが、不動産査定は無料で行えます。

しかし、不動産会社は不動産査定サイトに登録するために広告費を支払っているので、査定だけでは赤字になってしまいます。

あくまで、不動産査定後に売買契約まで取り付けることで利益を得ることを目的としています。

もちろん、不動産会社としても信頼を失うようなことは絶対にしたくないので、強引で高圧的な営業をしてくる会社はほとんどありません。

ただ、稀に強引な営業で無理やり契約を取り付けようとする悪徳な会社もあるので注意しましょう。

自分が求める会社が登録されているとは限らない

当然ですが、査定を依頼できるのは査定サイトに登録されている不動産会社だけです。

そのため、もし好条件な査定内容を提示してくれる会社があったとしても、査定サイトに登録されていなければ会社の存在自体知る術がありません。

また、不動産会社を運営するには宅建(宅地建物取引業)の免許が必要になります。

国土交通大臣認可の免許は全国2県以上で事務所を持つことができますが、都道府県知事認可の免許は全国で1県しか事務所を持つことができません。

そして、国土交通大臣認可の免許を持つ不動産会社は全体の2％程度しかなく、残り98％の不動産会社が都道府県知事認可の免許しか持っていません。

よくあるのが、住んでいる地域があまりにも田舎すぎて対応してくれる会社が見つからないというケースです。

不動産査定の会社を探す1つの指針として、『宅建免許の種類』も気にするようにすると良いですよ。

なお、不動産査定のデメリットに関しては、下記記事もセットで読んでみてください。

不動産査定に必要なもの

不動産査定を行うにあたって、いくつかの書類を準備する必要があります。

ここでは、不動産査定に必要な書類や売却時に必要な書類をセットでご紹介します。

不動産査定に必要な書類

※最後の3つは耐震性に関する書類ですが、昭和56年以降の新耐震基準で建てられた物件には不要です。

不動産売却時に必要な書類

※上記には書いていませんが、「身分証明書」「住民票」「実印」「印鑑証明書」の4つは、あらゆる場面で必要になってくるので準備しておきましょう。

必要書類を集める際の注意点

不動産売買を迅速に進めるためには、必要書類を不備なく早めに揃える必要があります。

準備した書類に不備があると、買主からの信用を失い、売買交渉で不利になることもあります。

また、必要書類の中には発行にかなりの時間を要するものもあるので、後回しにせずなるべく早め早めに行動することを心がけましょう。

不動産査定で高値をつけてもらうコツ

不動産の売却価格は高く設定すればいいというわけではありません。

あくまで市場価値や相場価格などから総合的に判断して売却価格を設定する必要があります。

しかし、どうせ売却するならなるべく高く売りたいものです。

そこで、不動産査定で高値をつけてもらうコツについて解説していきます。

なるべく多くの不動産会社に査定依頼をしよう

不動産の査定依頼をするときは、一社だけでなく、必ず複数社に依頼しましょう。

なぜなら、不動産会社によって査定価格に差があるからです。

例えば、下記のように、同じ不動産でも会社によって査定価格に差が出ることもあるので、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

営業力や実績がある不動産会社を選ぼう

全国には約12万の不動産会社が存在し、当然ですが、全ての会社が高い実績を誇るわけではありません。

より優秀な営業マンを数多く抱える実績のある会社は、自信があるので少々相場より高くなっても強気に高めの査定価格を設定してくれます。

そして、持ち前の営業力で相場価格よりも高額で不動産を売却してくれる可能性があります。

不動産の価格相場を確認しておこう

不動産査定において、不動産の市場価値や相場価格を把握しておくことはとても重要になります。

適正な相場価格を知ることで買主との売買交渉をスムーズに行うことができます。

過去の取引事例や不動産業界の市場状況など、客観的なデータを用いて、自身が保有している不動産の適正な相場価格をしっかり把握しておきましょう。

販売戦略やプランを明確にしよう

複数の不動産会社に査定を依頼する際に、それぞれの会社がどういった販売戦略やプランを考えているのかをしっかり聞くようにしましょう。

「なぜその方法で高値で売却できるの思うのか？」「高値で売却するための具体的な販売戦略はあるのか？」など、しつこいくらいに質問しましょう。

重要なのは、査定依頼した不動産会社があなたが売却したい不動産の種類に「強い」かどうかです。

何度も言いますが、不動産会社は地域や扱う不動産の種類によって得意分野とそうでない分野があります。

上記のような質問をした際に、「はっきりとした販売戦略を説明できるのか？」「この会社に任せてよいのか？」を判断しましょう。

信頼できる不動産会社に出会うには？

不動産会社の中には自社の利益だけしか考えておらず、お客様のことを蔑ろにする会社も存在します。

そこで、信頼できる不動産会社を見分けるコツについて解説していきます。

信頼できる不動産会社には以下のような共通点があります。

対応が早い

不動産の売却には適正なタイミングがあり、その際にいかに迅速に事を進めるかが重要になってきます。

そのため、不動産会社の対応が遅いと不動産の適正な「売り時」を逃してしまうことになるため、対応が早い不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の売却動機をきちんと聞いてくれる

信頼できる不動産会社は「お客様第一」を常に心がけているので、売却の動機などきちんと聞いてくれ、お客様一人ひとりに合った販売戦略を提案してくれます。

しかし、自社の利益しか考えていないような不動産会社は、とにかく仲介契約を結びたいがために、お客様の状況など一切考えずに強引に営業してきます。

そういった会社を避けるためにも、こちらの状況などをきちんと把握しようとしてくれる不動産会社を選びましょう。

宅建免許の()内の数字が大きい

先程少し説明しましたが、不動産会社を運営するには宅建が必要で、免許番号の部分に今まで何回免許更新を行ったかが記載されています。

例えば、【宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第44444号】と書かれている場合、括弧内の数字を見ると2と書いているので、この不動産会社は1回更新していて今は2回目ということが分かります。

もちろん、長年運営している会社が全て信頼できる訳ではないですが、信頼できる会社を見分ける一つの指針になるでしょう。

内覧や条件交渉を厭わない

常にお客様を最優先に考えられる不動産会社を選ぶべきです。

そのため、こちらの条件などをしっかりと加味してくれる不動産会社が信頼できる会社ということになります。

また、内覧を希望しているのに応じてくれなかったり、内覧する物件を不動産会社側で一方的に絞ってくる場合は、「自社が売りたい物件しか見せたくない」「時間をかけずに早く仲介契約までこぎつけたい」といった意図が汲み取れるので、そういった不動産会社も選ばない方がいいでしょう。

不動産一括査定サイトランキング

一括査定サイトを活用することで、信頼できる会社の中からあなたにぴったりの会社を複数ピックアップして査定依頼することができます。

ただ、インターネット上には、一括査定サイトが30以上あり、どれを選べば良いのか迷ってしまう方も多いでしょう。

不動産一括査定おすすめサイトNO.1【イエウール】

提携業者数	1600社以上
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利用者数	1000万人以上
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不動産一括査定おすすめサイトNO.2【すまいValue】

査定業者数	6社(業界最大手の不動産会社のみを厳選)
運用期間	2016年10月～
対応地域	全国(一部地域除く)
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不動産一括査定おすすめサイトNO.3【イエイ】

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この他にも、当サイトがおすすめする一括査定サイトを下記記事でまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産一括査定の評判・口コミ

不動産査定の注意点

続いて、不動産査定の注意点について解説していきます。

必ず査定金額で売却できるわけではない

不動産査定とは、お客様が保有する不動産の適正な売却金額を評価算出するもので、あくまで『予想額』でしかありません。

また、不動産査定の本質は査定することではなく「売却」なので、査定価格が高ければ良いということではありません。

迅速な売却を実現するためにも不動産の適正価格を把握することを心がけましょう。

必要以上に高額な査定価格を設定する会社がある

不動産会社が一括サイトに登録するのもタダではありません。

会社としては、支出ばかりで全く利益が出ないといった状況は絶対に避けたいので、他社よりも高い査定額で顧客を獲得しようとする会社も存在します。

そういった会社は顧客の獲得に必死で、実際には絶対に売れない査定額を設定しているケースがあります。

専任媒介契約は全ての会社の査定価格を把握してから！

不動産会社との契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。

これらの契約は、一般⇨専任⇨専属専任の順で制限が強くなっていく反面、有利な条件を提案してくれるなど、享受できるメリットは大きくなります。

一括査定サイトに登録するとたくさんの不動産会社から連絡がきますが、魅力的な会社だと思ってもすぐ専任媒介契約をしないようにしましょう。

専任媒介契約をする場合は、全ての不動産会社とある程度コンタクトを取り、その中であなたの条件に合う魅力的な会社を選ぶようにしましょう。

不動産査定のよくある質問

最後に、不動産査定のよくある質問に回答していきます。

疑問点を徹底的に解消して、満足のいく不動産査定を行いましょう。

不動産査定って適正な価格が提示されるの？

ただし、一社だけでは査定価格の相場が分からないので、できれば複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

不動産査定後に迷惑な営業電話や営業訪問など面倒なことにはならないの？

不動産業界は人と人とのつながりでできているので、自社の信頼を落とす行為をする会社は滅多にありません。

しかし、中には自社の利益しか考えておらず、強引な営業をしてくる悪徳会社もあります。

上記の解説を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

リフォ―ムしてから不動産査定をしてもらったほうがいいの？

不動産査定をするにあたって、必ずしもリフォームを行う必要はありません。

リフォームをするしても費用がかかるので、費用分の上乗せが期待できるのであればリフォームすべきですし、逆にそこまでの上乗せが見込めないのであれば、必要最低限のリフォームに留めるべきです。

「リフォームをしたら査定額が何百万円もアップした」というケースもあるので、判断に迷った場合は担当の不動産会社に聞いてみましょう。