自分に合った土地活用は何？ベストな土地活用を行うための全知識

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土地を持っているけど、どう活用していいかわからないと悩んでいませんか？

土地活用には様々な方法がありますが、どれも専門性が高く、初心者の方はどれが自分に向いているのかといった判断をするのは難しいでしょう。

また、専門性が高いのに経験者が中々いないという難しいものなのです。

そこで今回は、14種類の土地活用をご紹介しながら、どんなタイプに向いているのかも併せて解説していきたいと思います。

土地活用とは何？

土地活用とは、土地を所有している人がその資産価値を最大限に活かしてより効果的に活用することです。

土地はただ所有していても何も生み出しません。それどころか、固定資産税や都市計画税といった税金ばかりがかかってしまいます。空き家や倉庫などのまま全く利用していなければ、出費ばかりになって収入にはなってくれないのですね。

それでは、これから土地活用の4つのタイプと、それぞれに分類される14種類の土地活用方法をご紹介します。

土地活用のタイプ①【売却】

土地活用のうち、一番手っ取り早く現金となるのが売却です。売却してしまえば、その後の固定資産税などを支払うこともなくなります。

ただし、土地は売ってしまえばそれでおしまいとなり、他人の手に渡ってしまいます。二度とその土地を自分で活用することはできませんし、子孫に残すこともできません。

売却する時には、仲介手数料、登記費用、譲渡所得税などがかかります。

特に譲渡所得税は、その土地を所有している期間によって税率が変わります。5年以下の場合は39.63％、5年以上なら20.315％と、短い期間の所有で土地を売却すると譲渡所得税が高くなるので注意が必要です。

【土地活用：売却の種類】

土地活用の「売却」には、1種類しかありません。

売却は売ってしまえば自分の手から離れてしまうため、その後は他人のものとなって土地活用のしようがないからです。

土地活用として土地の購入・売却を行うには、不動産投資の知識が多少なりとも必要となります。

土地活用のタイプ②【借地】

文字通り土地を貸して賃料を取るタイプの土地活用です。

建物や設備のない状態で貸すため、借主の利用法としては、家庭菜園、畑、資材置き場といったものが考えられます。

立地によっては、借主が借りた土地の上に建物を建設するということも可能ですが、その場合は借地期間が30年以上となるため十分な検討が必要です。

【土地活用：借地の種類】

土地活用のうち、借地の種類も基本的に「定期借地」の1つだけです。

定期借地とは、土地を店舗や賃貸住宅など運営する事業者に貸し出し地代収入を得ることです。

この場合は、貸す期間が10〜30年と長期にわたることが特徴です。

土地活用の中でも、土地所有者に初期投資がかからないため、立地がよければ借主も見込みやすいでしょう。

ただし、定期借地という土地活用の方法は、賃貸契約期間が10年単位で長いため、長い将来自分で土地活用をする予定がないという場合を想定しなければなりません。

土地活用のタイプ③【自己活用】

所有している土地にアパートやマンションを建て、家賃収入を得たり、駐車場にして土地活用します。

土地活用するところには、賃貸住宅以外にもコインランドリーや老人ホームといった施設を建設する場合もありますが、いずれの場合でも「経営」といった、土地活用後の運営が必要です。

経営によっては、家賃収入が低くなるリスクもあります。

【土地活用：自己活用の種類】

土地活用のうち、自己活用は一番バラエティに富んだ種類があります。主なものは以下の通りですが、いずれも初期費用が多額になる傾向があります。

①駐車場経営

土地活用の中でも比較的初期費用のかからないのが駐車場経営です。

駐車場といっても月極、コインパーキング、立体駐車場など色々ありますが、初期費用と見込める収益、立地、土地の広さなどによってどの形式にして土地活用するか考える必要があります。

②賃貸住宅経営

アパートやマンションを建設し、入居者を募って家賃収入を得る土地活用です。

「大家さん」を思い浮かべれば分かりやすいかと思います。

最初に数千万から億単位の初期投資がかかること、年間経費として固定資産税やメンテナンス費用、共用部分にかかる費用などがあります。また、不動産所得に対する税金がかかってきます。

しかし、家賃収入を得る土地活用では、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されるメリットもあります。

この土地活用では、初期費用の他に立地が非常に重要な条件になってきます。

入居者が集まるかどうかが収益をそのまま左右するため、将来にわたってほぼ満室状態を保てるかどうかが土地活用を成功させるための大きな分かれ目になるでしょう。

③戸建賃貸

基本的には賃貸住宅経営と同じです。戸建なので建物にかかる初期費用はマンションを建てるほどではありませんが、戸建なだけに貸せる数は1つなので、大きな収益も見込めません。

しかし、土地活用しながら将来借り手が付かなくなったら自分で住むこともできるメリットもあります。

④トランクルーム経営

所有の土地にトランクルームを設置し、借主は借りたトランクルームに荷物を保管できます。

駐車場経営に近い土地活用の方法ですが、自己経営の他に専門業者に一括借上してもらうこともできます。

土地活用の中でも、比較的土地を選ばず、郊外であっても始めやすいと言えます。

⑤太陽光発電

土地活用の方法として意外に思えますが、ただ土地を放置するより安定した収入を見込める方法です。

太陽光発電システムを設置し、電気を売って収入を得ます。これを事業用とすれば20年間は売電価格が固定され、収入の安定が図れるのです。

しかしながら、発電システムは経年劣化したり、災害などによって破損したりといったリスクも付きもの。住宅密集地より郊外の広い土地に有効な土地活用法です。

⑥コンビニ経営

コンビニを作って土地活用する方法は、収益性が高いというメリットがあります。

コンビニ土地活用には、土地所有者が店舗を建ててコンビニ業者へ貸し出す「リースバック方式」と、オーナーはコンビニ業者へ土地を定期借地するだけの「事業用定期借地方式」があります。

どちらも契約期間は10〜20年と長く、住宅計土地活用と比べると比較的初期費用も少なくて済みます。

しかしながら、立地を選ぶことと、収益がコンビニの営業状況に左右されるデメリットもあります。

⑦ロードサイド

土地活用したい土地が、幹線道路沿いや交通量の多い道路に面した場所にある場合、商業系の店舗を建てることで土地活用をします。

ロードサイドの土地活用にも、コンビニ経営と同様に「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」があります。

業者は建物を建ててもらう「リースバック方式」を好む傾向にありますが、「事業用定期方式」ならば自己資金0でも土地活用することができます。

土地活用の収益性は高いですが、土地の立地が限りなく特定されます。

⑧コインランドリー

土地活用したい土地が比較的狭い場合に導入しやすいのがコインランドリーです。

コインランドリー用の建物、設備を入れて、ランドリー利用の収益を得る土地活用です。

コインランドリーは管理者が常駐する必要もなく、比較的運営が手軽ですが、意外に初期費用がかかること、周辺環境によってランドリーの利用状況が変わるため、周辺環境のリサーチや相場価格、駐車場の有無など経営努力が必要となります。

⑨医療系施設経営

土地活用の中でも、地域貢献生の高い土地活用が医療系施設経営です。

病院を経営したい業者に対してオーナーが施設を建設し、一括借り上げしてもらう方式が一般的。

最初の設備投資はかかりますが、安定した収入が得られ、住宅系のような空室対策も必要がありません。

⑩介護系施設経営(老人ホーム、デイサービス、サービス付き高齢者住宅など)

医療系と同様に、地域貢献度、社会貢献度の高い土地活用です。

土地オーナーが施設を建てて貸すという方法と、老人ホーム運営業者が希望する施設をオーナーが建ててから一括借り上げする方式が一般的です。

一括借り上げの場合は、建物に対する賃貸借契約は20年以上が義務とされているため、長期間にわたって安定した収入が見込めます。

ただし、建物は基本的に土地所有者が建てることになるため、土地活用の中でも初期費用が大きく、数億円単位となります。

この土地活用は、広い土地が必要になりますが、郊外であっても利用価値があるという点も特徴です。

土地活用のタイプ④【共同活用】

土地活用のうち、土地を手放したくはないが、土地活用を自分ではできないという方や、相続税の支払いに困っている場合などに有効です。

共同活用には2つの種類がありますが、どちらも土地の活用を任せるため、土地活用に自信がない、自己資金がない、相続税が払えないが土地を手放したくないという場合に最適です。

【土地活用・共同活用の種類】

①等価交換

開発会社などと協力して土地に建物を建て、完成後には「土地所有権の一部＝建物所有権の一部」となるように交換し合って得ること。資金がなくても土地活用することができます。

自宅兼賃貸マンションを建てるといった土地活用によく使われます。

ただし、建物に対する「共有持分」は得られても、事実上の土地の所有権はなくなります。

土地活用とは言っても、土地を手放して建物を得るという仕組みなので、そのメリットとデメリットをよく考慮する必要があります。

②土地信託

土地の所有者が信託銀行に土地を預けて運用してもらい、収益が出たら配当を受けるというものです。

土地活用について自分で何もしなくていい上、自己資金も必要ないのですが、運用が成功するとは限らないというリスクもあります。

信託契約期間が終了すれば土地は所有者に返還され、その後は信託手数料を引かれずに不動産運用の収益を得ることができるようになります。

土地活用、どの方法を選ぶ？目的別土地活用

土地活用の方法は大きく分けて4タイプありましたが、さらに14種類の具体的な土地活用の方法があります。

ここでは、それぞれの特徴を紹介するだけでなく、目的別に分類してどの方法がその土地活用に向いているのか見ていきましょう。

目的別土地活用①【初期費用、予算で選ぶ】

土地活用で建物を建てる場合、最初に多大なお金がかかります。

初期費用で数千万から億といった借入が必要となり、抱えるローンのことを思うと土地活用に二の足を踏む人も。

そこで、初期費用を抑えたい人に向いているのが、

といった土地活用の方法です。

駐車場にも色々ありますが、無舗装で青空駐車場として貸すなら初期投資はかなり少なくて済みますし、コインパーキングにしても300〜500万程度の初期費用で済みます。

ただし、立体駐車場となると初期費用が上がりますが、駐車効率はよくなるため、その後の収益を見込むことができます。

土地活用でトランクルームや太陽光発電をする場合は、立地や広さによって設備の規模も変わってきますが、土地活用の中では初期費用を抑えることができます。

ただし、初期投資が少ないと、収益性も少ない傾向にあることは注意しましょう。

目的別土地活用②【資金回収期間、転用性で選ぶ】

土地活用をする際、最初に初期投資をすることが多いです。だからこそ、資金回収期間や転用性を考えることは、不動産投資としては重要なことなのです。

は、利回り10％程度、資金回収期間約10年を目安に運用できるなら、良い土地活用と言えるでしょう。

など、テナントの経営状態に頼るタイプの土地活用は、住宅よりも家賃は高くなるので回収期間は短くなりますが、テナントの借り手が付かないと全く回収できないというリスクもあります。

しかし、建物の転用性はある程度見込めることと、回収前でも売却できるという利点もあります。

目的別土地活用③【安全性で選ぶ】

土地活用には少なくない費用がかかります。リスクを避けることは土地活用を考える場合にとても大切なことでしょう。

土地活用でリスクを背負う第一は、初期費用に対する借入です。となると、建物や設備を建てない土地活用をするのが、安全性の高い土地活用と言えます。

といった土地活用の仕方が、比較的リスクの低い安全な土地活用です。

ただし、借地の場合でも借主が自分で建物を建てる契約をした場合は、契約期間が長くなるためリスクが高くなることを覚えておきましょう。

目的別土地活用④【収益性の高さで選ぶ】

土地活用を考えた時、収益性が良いことは高い収入を得ることに繋がります。土地活用のうち、大きな収益性が望めるのは、

が筆頭に上がります。どちらも初期投資額は大きいのですが、リターンも大きいので、うまく経営していけば高い収益性が期待できます。また、

といった店舗の運営は、条件は厳しいのですがうまくいけば高い収益性が見込めます。

ただし、いずれも初期投資は大きいため、収益性が落ちた時の返済や利息負担のリスクが高くなってしまいます。

目的別土地活用⑤【相続対策で選ぶ】

土地活用を相続税対策のために行う人も多いかと思います。

相続税は評価によって額が変わるため、ほとんどの相続税対策は相続税評価額を下げることを念頭に行います。

建物がある土地活用であれば、土地の資産価値をあまり下げることなく相続税評価額は大きく下がるというメリットがあります。

つまり、相続税対策で土地活用をするなら、

といった、借入金を土地と建物に変える土地活用が有効になってきます。

目的別土地活用⑥【実現性で選ぶ】

土地活用の実現性というのは、始めやすいかどうかでもありますが、土地には立地や広さだけではなく、不整形地、山林といった様々な条件が絡んで実現不能という場合も多くあります。

「人に貸す」という土地活用法ができない場合には、貸さずに実現できる土地活用を選びましょう。おすすめなのが

です。太陽光発電は、都心部でも山林でも成り立つ土地活用です。人に貸さず、自分で設備を作って発電し「電気を売って」収益を得るからです。

設備の経年劣化等のリスクもありますが、10年で回収できるように設定すれば十分に資金回収ができる土地活用です。

目的別土地活用⑦【節税対策で選ぶ】

土地活用で節税を考えると、おすすめは住宅系の土地活用になります。

なぜなら、住宅用地には固定資産税や所得税といった優遇措置があり、これを上手く利用することで節税対策となるのです。

節税対策で土地活用を選ぶなら、以下の住宅系が良いでしょう。

ただし、あくまでも建てた後の経営がうまくいく前提ですので、いくら節税対策をしたくても、立地など賃貸住宅に向かない土地活用はリスクを高めることになるので注意が必要です。

土地活用、どこに相談したらいいの？

土地活用のタイプや種類、どのような土地活用がどのような目的に合うのかも分かってきました。

しかし、これらの土地活用を実際に行うとしたら、どこに相談したらいいのでしょうか？単純に不動産屋ではないので、入口がわからない方のために土地活用の相談先をご紹介します。

土地活用の相談口①【ファイナンシャルプランナー】

土地活用にどうして不動産や不動産経営のプロでもないファイナンシャルプランナーに相談するの？と思われるでしょう。

ファイナンシャルプランナーはお金のプロなので、まずは土地活用の方法を大まかに決め、この土地活用をすれば収支はどのくらいかといったことを相談してみましょう。

つまり、土地活用の入口であり、どの土地活用で動くかを決める最初の相談口として最適なのです。

すでに不動産経営の知識があり、どの土地活用をすればどのくらいの収支か自分で理解できる人には必要ないとも言えます。

土地活用の相談口②【税理士】

土地活用では初期投資にはじまり、その後の収益に関しても大きなお金が動きます。税理士は税のプロなので、土地活用に関する税の知識も豊富です。

土地活用では大きなお金が動くため、ほんの少しの違いが大きな金額に繋がることも。そんな場合、税理士の知識と経験が土地活用に活かせます。

ただし、税理士は不動産のプロではありませんので、相談するなら土地活用法をある程度決めた上で相談してみましょう。

また、税理士へのご相談は税理士専門のエージェントを活用することをおすすめします。

エージェントを活用することで、ご自身が希望する税理士が見つかるまで何度でも紹介してくれます。

気になる方は、税理士の紹介は無料で行ってくれるので、ぜひ一度「税理士紹介エージェント」を活用してみてはいかがでしょうか？

土地活用の相談口③【金融機関】

土地活用ではほとんどの場合、金融機関から融資を受けることになります。いずれ融資の相談をするので、その相談も含めて金融機関に土地活用の相談をすることができます。

金融機関では多数の融資相談経験があるため、土地活用に対する有効なアドバイスが期待できます。

土地活用を検討しているなら一括査定がおすすめ

土地の売却や賃貸系など、何かしらの土地活用を検討しているなら不動産一括査定がおすすめです。

不動産一括査定を活用することで、複数の不動産会社に自身が保有する土地や建物などの不動産の査定依頼をまとめてお願いすることができます。

また、お客様一人ひとりに対し、最適なプランを提案してくれます。

そのため、不動産一括査定は、土地活用を成功させる近道と言っても過言ではありません。

ただ、インターネット上には不動産一括査定サイトがたくさんあり、どれを利用すればいいか判断に迷うと思いますので、ここでは、当サイトイチオシの不動産一括査定サイトを4つご紹介します。

この他にも、当サイトでは、おすすめの不動産一括査定サイトをいくつかご紹介しています。

「初心者の90％以上が間違える！不動産一括査定サイトの選び方マニュアル！」で、これらのサイトを詳しくまとめているので、参考にしてみてください。

土地活用まとめ

土地活用の方法の主な種類を見てきましたが、それぞれの土地によって有利な使い方を見極めることが重要です。

土地活用は売却しない限り長期間続くものですので、安易に手軽だからと決めてしまわず、きちんと目的をもってどの土地活用を選ぶか検討することをおすすめします。

土地活用は大きなお金が動くことでもあるので、慎重に将来性を考え、いずれ相続することも考慮しながら土地活用していきましょう。