不動産査定の方法は？絶対に知っておくべき８つのポイント

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離婚や転勤など、様々な理由で不動産の売却を考えている方も多いのではないでしょうか？

そんな中、もし自分の不動産を売却する場合、いくらで売れるのか気になる方も多いでしょう。

不動産査定とは、自身が所有する不動産が大体いくらで売れるのかの予想額を不動産会社に査定してもらうことです。

ただ、不動産査定と言っても、「どの会社に依頼すればよいのか？」「そもそもどうやって査定依頼をするのか分からない」という方もいると思います。

そこで今回は、不動産査定の方法や査定時に知っておくべきポイントについて解説していきたいと思います。

不動産査定とは？

不動産査定とは、不動産会社に売りたい不動産の適正な売却金額を評価算出してもらうものです。

なぜなら、不動産会社が「買い取る」金額ではなく、不動産会社が「仲介して売る」ための金額だからです。

不動産査定の際に注意してほしいのが、あくまで不動産を売却することが目的であり、査定額が高いことではないということです。

不動産査定で出る金額は、あくまでも目安であることを覚えておきましょう。

不動産査定には有料と無料があるの？

不動産査定は、不動産会社が運営するインターネットサイトなどで無料で行なえます。

不動産査定が有料になるのは、不動産鑑定士が専門的な鑑定評価をする場合です。

裁判所や税務署などに証明書類として提出する場合に、不動産鑑定士による鑑定が必要になります。

個人で土地やマンションを売却したいなら、不動産業者が行う無料の不動産査定で問題ありません。

無料査定でも有料査定でも、あくまで「参考価格」であり、実際の売却ではさまざまな条件により変化するのです。

不動産査定はどこに頼めばいいの？

不動産査定を依頼したい場合、昔なら不動産会社へ直接出向く必要がありましたが、今やインターネット上に「イエイ」「イエウール」といった不動産一括査定サイトが溢れています。

不動産査定は、不動産売却のスタート地点なので、最終目的である不動産売却を成功させるためには、良い不動産業者との出会いが大切です。

また、査定額が一番高かったからといって、必ずしも査定額で売れるとは限りませんし、不動産会社へ支払う仲介手数料もかかってきます。

もちろん、担当者との相性や実績も考慮しなければならないので、複数の不動産業者に不動産査定を依頼し、総合的にみて信頼できる業者を選んでください。

不動産査定から売却までの流れと査定額の妥当性を確かめる方法

ここでは、不動産査定を受けることを前提に、提示された査定金額の真意を見極める方法を解説します。

不動産を売却するまでの全体的な流れを把握しておくことで、査定額が妥当なものかを判断したり、売却をスムーズかつ計画的に進めるのに役立ちます。

そこで、まずは不動産を売却するまでにどのような過程があるのか解説します。

ほとんどの売主が、売却前に査定を行い、納得のいく金額であれば売却に移るという方法をとります。

ここで注意してほしいのが、査定依頼は一社だけでなく複数の不動産会社に依頼してください。

査定を依頼する前に不動産の相場を調べますが、周辺地域や類似物件であっても、不動産はそれぞれに特徴があるので、「実際に査定に出すと予想していた金額と違った」ということはよくあります。

さらに、査定額は査定方法だけでなく、不動産会社が持っている情報や実績、得意分野によっても違ってきます。

そのため、複数社に査定を依頼することで、所有している不動産の相場を知ることができるだけでなく、高く売却するチャンスを広げることにもなるのです。

実際に不動産会社に足を運ぶ時間がなくても、今では、ネットで簡単に一括査定を受ける方法があるので、これらのサービスを活用して、できるだけ多くの不動産会社から査定額を提示してもらいましょう。

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不動産会社はどうやって査定額を出すのか？査定方法を知ろう

不動産のおおよその相場は、簡易査定サイトなどを活用して知ることができます。

簡易査定は、過去の取引を基に算出される方法なので、あくまで参考程度にとどめておきましょう。

簡易査定をしておおよその売却額を知ったら、今度は、あなたが所有している不動産そのものの査定を依頼することになります(訪問査定)。

机上査定

机上査定とは、不動産会社が売却する不動産を見ずに価格を算出する査定方法です。

机上査定では、「過去の売却取引事例」「周辺の売りに出されていた事例」「市場の動向」などの情報をもとに査定します。

一括査定サービスなどは、はじめにこの机上査定額を提示されます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の営業マンに実際に不動産の状況を見てもらい、間取りや接道状況などから価格を算出してもらう方法です。

机上査定に比べて、不動産の詳細な情報が得られるので、机上査定よりも精度が上がるのが特徴です。

訪問査定では、次のようなことを確認します。

訪問査定の場合、上記の項目を詳細に確認する上に役所調査も必要になるので、査定額を提示されるまでに数日を要します。

また、訪問査定では、あなたの意思や机上査定で調べた内容も加味して、ヒアリングも行われます。

不動産には、全く同じ物件はありません。

築年数や構造だけでなく、敷地の大小、コンビニや学校が近くにあるかなど、様々な要因が合わさって価値を形成します。

訪問査定は手間のかかる方法ですが、最終的に売却を依頼するパートナー会社を選ぶ前に、最低でも3社の訪問査定を受けておきましょう。

一括査定サイトで査定依頼する場合は、無料なので、失敗しないためにも、複数社から査定額を提示してもらいましょう。

査定額の算出方法

さて、訪問査定まで受ける場合、「不動産会社がどのような方法で査定額を算出するのか？」ある程度知っておくと、営業マンの話を理解しやすくなるのでご紹介します。

不動産の査定額算出方法に関しては、宅建業法で次の3つの方法が推奨されています。

取引事例比較法

査定をしようしている不動産の周辺エリアなど、同じような環境で実際に取引された事例をもとに査定額を算出する方法をとります。

取引事例比較法では、住んでいる環境の変化や市場全体の動向により価格が変わる可能性もあります。

そのため、通常は、一旦査定額を算出した後、現状に合わせて調整を行います。

原価法

原価法は、再調達原価から建築後の経過年数で低下した価値を割引く方法です。

原価法については、国土交通省にもしっかりと方法が記載されているので引用します。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

引用元:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

再調達原価とは、所有している不動産を再び購入する場合に必要な資金量のことをいいます。

原価法は、マンションや一戸建ての査定の際に用いられることが多いのが特徴です。

収益還元法

収益還元法は、投資用の不動産の価値を算出するのによく使われる方法です。

この方法についても、国土交通省に記載があるので、引用します。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価値を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

引用元:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

収益還元法は、「売却しようとしている不動産を運用した場合に、どれぐらい未来に収益を出せるか？」を予想して、現在の不動産価値にプラスして金額を算出します。

ここまでご紹介してきた3つの査定方法は、どれも法律に基づいた正しい査定方法です。

これらの方法に、専門的な検討項目を加えて査定額を出します。

複数の不動産情報で試算したり、ご紹介した3つの査定額算出方法で検討してきた不動産会社は比較的信頼できる会社といえるでしょう。

不動産査定に準備しておくといい書類

一括査定を利用して訪問査定を受けるとなると、営業マンが来る日までに準備しておく書類があります。

スムーズに話を進めるためにも、しっかり事前に準備しておきましょう。

登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本には、所有している不動産が「誰に権利があるのか？」示されています。

この書類は、法務局で申し込むことで入手できますが、不動産会社が用意することもあるので、不動産会社の指示を待つとよいでしょう。

公図

法務局で入手できる地図ですが、住宅地図等で代用する方法もあるので、こちらについても不動産会社に相談しましょう。

建物の詳細書類

設計図書と呼ばれるもので、購入時に施工会社や不動産会社から受け取っていると思うので探してみて下さい。

登記済権利証または登記識別情報

法務局から交付され、不動産所有者が持っている書類です。

査定時には必要がない場合もありますが、用意しておくといいでしょう。

測量図

売却時に必要となることが多いので、査定の段階で用意しておくことをおすすめします。

マンションの一室といった不動産には、この書面がない場合もあります。

売却後のトラブル回避！不動産査定時に説明しておくこと

「机上査定」「訪問査定」といった査定方法に関係なく、必要な情報というものがあるので、ここで確認しておきましょう。

不動産査定時に伝える情報はなるべく正確に！

訪問査定を受ける際、不動産会社の営業マンに不動産の情報を伝えますが、その際にはなるべく正確に伝えるよう心がけましょう。

また、リフォームの内容や不具合についても、正確に営業マンに伝える必要があります。

不動産を少しでも高く売却したいという気持ちは分かりますが、不動産の状態を正しく伝えないと、適正な査定額を算出してもらえないだけでなく、後々にトラブルになることもあります。

不具合などを意図的に隠して取引が行われた場合、契約破棄や損賠賠償の対象になってしまいます。

査定が完了したら契約締結！不動産売却における３つの媒介契約

査定が終わると、選んだ不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

媒介契約とは、知識が乏しい依頼者の保護を目的として結ばれる契約で、宅建業者が売買や交換の媒介の依頼を受ける際に依頼者と締結します。

買取の場合は必要ありませんが、仲介で売却を進めるためには必要な契約なので、ここで詳しく解説します。

契約形態は３つ！所有する不動産に合わせて契約を選ぼう

仲介で売却を進める際に結ぶ契約には次の3つの形態があります。

一般媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられていないので、不動産を売りに出していることを周りに知られたくない場合などは一般媒介契約にするとよいでしょう。

また、マンションなど売却の方法がある程度形式化されている不動産などは、場合によっては、一般媒介契約にしたほうがいい場合もあります。

個性が強い不動産など、積極的に販売活動を行ってほしい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結び、しっかり販売活動をしてもらう方法がよいでしょう。

基本的に、不安の残る不動産会社とは、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は締結しないことをおすすめします。

ただ、専任媒介契約で様子を見たい場合は、契約有効期間を1ヶ月にするなど、調整をするという方法もあります。

査定額はあくまで目安！実際の売却額は不動産会社で決まる

査定額が予想以上に高いと思わず高額売却を期待してしまいますが、ここは慎重に行きたいところです。

不動産を高く売却するためには、不動産会社選びも大切になってきます。

ここでは、「どういう不動産会社を選べばいいのか？」のポイントを解説します。

査定額で決めない！不動産会社の思惑を見抜いて高額売却

例えば、3社に査定を依頼した場合、2社は似たような査定額になり、残り1社がかなり高い金額を提示してくる場合があります。

この場合、2社の査定額がその不動産の相場と考えたほうが妥当ですが、高額な査定額を提示してきた残り1社も気になりますよね？

このように、高い査定額を提示してくるのにはいくつか理由がありますが、注意すべきは、契約を取りたいがために査定額を吊り上げている可能性があるということです。

もし、そうであれば、査定額程の価格では売却できないでしょう。

ただし、不動産会社が独自の情報を入手していたり、強力な販売経路を持っている場合は話は別です。

不動産会社選びに迷ったら、会社の大小にかかわらず、「どういう販売活動を行ってくれるのか？」をきちんと確認しましょう。

具体的に言うと、小規模なベンチャー系の不動産会社でも、ネット戦略が上手かったり、ターゲティングが上手だったりして、実績を上げている会社もあります。

一方で、地元に密着する方法で実績を積んできた老舗の不動産会社なら、顧客をたくさん抱えている可能性もあります。

また、不動産会社同様、担当営業マンの力量もきちんと見極めましょう。

「話しやすいか？」「対応は丁寧か？」など、相性をしっかり確認しましょう。

不動産はあなたの大切な資産です。

その資産を大切に扱ってくれて信頼できる営業マンを選ぶようにしましょう。

満足のいく不動産査定にするためのポイント

不動産査定は、不動産売却の入口です。

満足のいく売却に繋げるためには、不動産査定を業者に丸投げしてはいけません。

最後に、満足のいく不動産査定にするためのポイントをご紹介します。

自分で相場をチェックする

不動産の査定額が適正なものなのか判断するには、自分で相場を知っておく必要があります。

売却したい土地やマンション、一戸建てに対して、インターネットなどで検索して参考にしましょう。

おおよその価格を知っておくことで、実際に不動産査定をお願いした時に、査定額の妥当性を冷静に判断することができます。

不動産査定は数社に頼む

不動産業者は、売買契約が成立し、仲介手数料を獲得することで利益を得ています。

つまり、不動産査定には不動産業者の思惑も含まれていることになるため、査定額の良し悪しだけで優劣をつけることは難しいのです。

不動産査定は3～4社に頼み、査定額だけでなく、過去の実績や担当者、契約にかかる費用など総合的に見て依頼する不動産業者を決めましょう。

売却にかかる費用を確認する

「物件が売れた！」と喜んでばかりいると、後で意外に費用がかかってびっくりすることがあります。

後で困らないように、売却にかかる費用を事前に算出しておきましょう。

■仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買を依頼した不動産業者に支払うもので、売却成立時に支払うのが一般的です。

仲介手数料の上限額の計算方法は、【(売買価格(税抜)✕3％＋60,000円)✕消費税】で求められるので、参考にしてみてください。

■売買契約書・登記の費用

売買契約書に貼る印紙代は、契約金額によって異なります。

500万～1000万なら5千円、1000万～5000万なら1万円と、売買金額が高いほど印紙代も高くなります。

また、登記は抵当権抹消などが必要ですが、司法書士へ頼むとその報酬として2〜3万円かかります。

最後は自分で決める

不動産査定は、不動産のプロがあらゆる条件や情報から適正な物件の価格を査定するものです。

しかし、自分が売りたい金額もあるでしょう。

大切なのは、「実際にその物件が売れること」であり、不動産会社が出す査定額が絶対に正しいとは限らないのです。

最終的に、売却金額や不動産業者は自分で選んで決めることなので、査定額の良し悪しに一喜一憂せず、冷静に判断して慎重に進めていきましょう。

まとめ

以上、不動産査定において重要なポイントについて解説しました。

不動産売買は人と人の信頼関係が物をいいます。

なお、不動産購入希望者の多くが、内覧に来た時に意思を固めます。

正確な情報を伝え、不動産を良好な状態にキープすることは、高く売却する上でとても重要です。

正しい知識を身に付け、戦略的に売却を進めましょう。

不動産を高く売る為に知っておきたい不動産査定マニュアル！

2018.11.12