家の相続税はいくらかかる？計算方法を簡単４ステップで解説

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相続税は、「個別の財産ごとにいくら？」ではなく「引き継ぐ財産の総額に対していくらなのか？」で決まります。

ただ、相続財産の大半を占めるのが「家」や「現金」と言われているので、家の財産価値が分かれば、「相続税がいくらになるのか？」おおよその検討を付けることができます。

そこで今回は、家の相続税について具体的な計算方法を順を追って解説します。

①相続税を計算するために家の評価額を知る

そこで、まずは家の財産価値を算出する方法をご紹介します。

家の財産価値を算出する際の考え方と計算方法

家の評価は、その家が建っている土地と建物に分けて考えて、別々に評価していきます。

まず、土地の評価に関してですが、国税庁が毎年7月に発表している『路線価』を主な基準にします。

ただ、地域によっては路線価が設定されていない地域があり、その場合は『倍率方式』を使います。

路線価が定められていない地域は「倍率地域」と記載があります。

路線価と同じく、国税庁が定める「評価倍率」という値を使って計算します。

倍率方式では、土地の広さではなく、固定資産税評価額(土地)に倍率をかけて計算します。

続いて、建物の評価ですが、こちらは簡単に把握することができます。

「固定資産税の納税通知書」と一緒に送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されている家屋の評価額が建物の評価にそのまま当てはまります。

固定資産税の納税通知書は、毎年春から夏にかけて各市区町村村役場から郵送されてくるので確認してみてください。

なお、家の評価額は土地と建物の評価額を合わせたものになります。

土地の評価額＝(路線価)280,000(円/㎡)✕(面積)150(㎡)＝42,000,000円

よって、家の評価額は4,200万円(土地)＋1,000万円(建物)＝5,200万円となります。

ただ、マンションの土地に関しては特有の考え方があるので注意が必要です。

マンションの土地は、まず全体の土地の評価額を算出し、ご自分が所有する割合である「敷地権割合」を乗じて個別に評価額を算出します。

敷地権割合は、不動産の全部事項証明書(不動産の謄本)を確認すると分かります。

②家と他の財産を合わせて相続税の課税対象となる財産総額を把握する

被相続人が存命のうちに一度計算しておくと、相続税対策ができるかどうかも判断できるので、節税できる可能性も出てきます。

家以外にどんなものが相続税の対象になる？

相続税を考える際に、プラスの財産ばかりを連想しがちですが、実はマイナスの財産もきちんと把握しておくことが大切です。

プラスの財産とマイナスの財産の例をあげると次のようになります。

これらの財産を足し合わせてプラスで残った財産が相続税の課税対象になります。

③相続税の申告が必要かどうか判断する

財産の総額が分かったら、次に考えるべきは「相続税の申告をする必要があるかどうか？」です。

なぜこんなに少ないのでしょうか？

結論：相続税には基礎控除額がある

相続税には基礎控除額があり、被相続人の総財産が基礎控除額内で収まれば相続税の申告は必要ありません。

では、その基礎控除額がいくらなのか気になりますよね。

相続税における基礎控除額の算出式は次の通りです。

具体的に数字に当てはめて考えてみましょう。

仮に被相続人に3人の相続人がいた場合、基礎控除額は【3,000万円＋600万円✕3人＝4,800万円】になります。

④相続財産が基礎控除額を超えるなら相続税の申告をする

相続財産が基礎控除額を超えるようなら、相続税の申告が必要になります。

ただし、相続税の申告が必要でも、特例を利用することで相続税が0円になる可能性あります。

相続税の節税につながる主な特例と制度

相続税の申告が必要でも、以下のような特例が利用できる場合あります。

相続税の申告が必要な方の中で、上記の控除や特例が使える場合、申告書を作成する際に、適用した内容で税額を計算し、税金の減額や無税を承認してもらいましょう。

家の相続で最も影響が大きい特例は「小規模宅地等の特例」

相続財産の中でも「家」が占める割合が多いので、家の評価額を下げることができるとかなりの節税効果を生みます。

家の評価額を減額できる特例としては、土地に対して適用できる『小規模宅地等の特例』があります。

そこで、「小規模宅地等の特例」について詳しく説明します。

小規模宅地等の特例は、被相続人の家(自宅/居住用)に同居している相続人を保護する目的があります。

というのも、「家の財産価値は高いけど、相続税を支払う現金がなくて家を売却して手放さないと税金が払えない」という事案が意外に多いからです。

では、この制度を理解するために、次のような例を考えてみましょう。

この場合、小規模宅地等の特例が適用できると、【3,000万円✕80％＝2,400万円】が減額でき、相続税の計算をする際の財産額は【3,000万円－2,400万円＝600万円】となります。

この場合に小規模宅地等の特例を適用すると、【4,000万円✕330㎡/400㎡✕80%＝2,640万円】が減額できます。

従って、相続税の評価額は【4,000万円－2,640万円＝1,360万円】となります。

なお、適用を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

上記の条件に加えて、相続税の申告期限(相続が発生した日の翌日から10ヵ月以内)までその家に住み続ける必要があります。

小規模宅地等の特例の条件は、平成30年度の税制改正で厳格化され、今後もさらに厳しくなると予想されます。

実際に家の相続税を計算してみよう

相続人が2名いるので、相続税の基礎控除額は【3,000万円＋600万円✕2＝4,200万円】です。

また、死亡保険金も【500万円✕法定相続人の数】の額が非課税になります。

したがって、相続税が課税される遺産総額は、【6,500万円－4,200万円＝2,300万円】となります。

もし、家(土地)に小規模宅地等の特例を適用する場合は、【5,000万円✕0.8＝4,000万円の減額】となり、財産総額は2,500万円となります。

では、家(土地)に特例を適用しない場合はどうなるでしょうか？

課税対象が1,000万円超3,000万円以下の場合、税率は15％で控除額は50万円になります。

ですから、【2,300万円(課税対象額)✕15％－50万円＝295万円(概算把握のため、簡易的な計算式より算出)】となります。

また、相続人各々の納税額は、相続した遺産の割合に応じて納税することになります。

※例えば、財産の50％を相続したら、相続税は147万5千円となります。

まとめ

家はトラブルになりやすい相続財産の一つです。

トラブルを未然に防ぐためにも、被相続人が元気なうちに家族全員できちんと話し合って、相続財産額を試算してみたり、相続税対策になることはないか検討してみましょう。

また、家を相続すると受けられる特例があります。

この特例を適用できるかどうかで、相続税額が随分と変わってくるので、条件を満たすかどうか一度確認しておきましょう。

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