不動産売却では大きな金額が動くので、税金もそれに伴い多くなります。
特に、消費税に関しては、今年の10月から10％に引き上げられることもあり、「不動産売却をした際に消費税がどのように課税されるのか」気になる方も多いでしょう。
ここでは、消費税が課税される仕組みや、不動産売却において消費税が課税されるケースなどについて解説していきます。
管理人
目次
不動産を売却する際も消費税の課税対象になる？
消費税とは、消費一般に広く公平に課せられる「間接税」のことです。
国内の商品販売やサービス、国内における外国貨物を置ける特別な場所、施設から引き取られる外国貨物が課税対象になります。
事業者が行う不動産売却なら消費税が課税される
国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡などは、消費税の課税対象になります。
管理人
また、不動産売却に関しては、次の3つの観点から消費税の有無が判断されます。
- 相手が課税事業者かどうか
- 消費されるものの取引かどうか
- 社会的政策配慮の非課税取引かどうか
結論：個人間の不動産売却には消費税はかからない
中古マンションや中古一戸建てを売却する場合、ほとんどが個人間の取引になると思います。
そのため、土地や建物など取引対象物となる不動産の売却価格には消費税は課せられません。
しかし、個人間の不動産売却であっても、不動産会社が仲介に入った場合、仲介手数料には消費税が課せられます。
なぜなら、不動産会社は課税事業者だからです。
大輔
管理人
なぜなら、消費税は消費者負担であるため、不動産会社が負担することになるからです。
個人で行う不動産売却において、消費税が非課税になるものをまとめると次のようになります。
- 土地の売買
- 土地の定着物(庭木や石垣などを土地と一体で譲渡する場合)
- サラリーマン等の事業者でない個人が住宅を売る場合の建物の売買
- 登記免許税や印紙税などの税金
不動産売却において土地の取引は、「土地の単なる横流し」とみなされるので、一般的に消費税はかかりません。
一方、建物については、サラリーマンなどの事業者でない個人の場合、消費税の課税事業者ではないので建物価格も非課税です。
管理人
そのため、購入者にとっては、課税事業者ではない個人から直接中古物件を購入した方が、消費税分だけ建物にかかるコストが低くなります。
また、登記免許税や印紙税は、それ自体が税金なので消費税は課せられません。
不動産売却における消費税の課税条件
消費税が課せられる条件は次の4つです。
- 事業活動であること
- 対価を得ていること
- 日本国内の取引であること
- モノの売り貸し、サービスの提供であること
消費税は、基本的に商品やサービスの消費について課税されるので、国債の取引や預貯金の利子などには課税されません。
また、検査・裁判などの公共サービス、健康保険を利用した医療費などの社会福祉事業によるサービス、学校の授業料など、課税対象になる条件を満たす取引であっても、「特例で税金の負担を求めるのが社会的に望ましくない」とみなされている取引には、消費税は課税されません。
管理人
個人の不動産売却でも消費税がかかることがある！？
大輔
管理人
個人の不動産売却であっても、次のようなサービスには消費税がかかります。
- 課税事業者である不動産会社の仲介手数料
- 融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料
- 抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬
管理人
課税事業者である不動産会社の仲介手数料
先程少し解説しましたが、不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。
管理人
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格✕5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格✕4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格✕3％＋6万円＋消費税 |
この計算式で算出される仲介手数料は、法律で定められた上限額です。
管理人
交渉次第では、半額にしてもらったり、消費税分を値引きしてもらうことも可能です。
なお、仲介手数料は、消費税抜きの販売価格にそれぞれのパーセンテージを掛けて算出します。
土地だけの取引であれば、売主が法人であっても消費税は課せられませんが、売主が課税事業者で、建物も含まれる物件であれば消費税が課されます。
「売主が個人か法人か？」「対象の物件に建物が含まれているかどうか？」で仲介手数料の対象となる金額が変わってくるので、注意しましょう。
融資を受けた場合の一括繰り上げ返済手数料
不動産を購入した時に金融機関から住宅ローンなどの融資を受けている場合、ローンを完済していないと不動産を売却することはできません。
なぜなら、住宅ローンを借りた際に不動産に「抵当権」が設定されており、担保に取られているからです。
そのため、ローンを完済する前に不動産を売却する場合、売却益や自己資金で住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。
管理人
一括繰り上げ返済手数料は、金融機関によって異なりますが、おおよそ3000～5000円、固定ローンの場合は3～5万円ほどかかります。
抵当権抹消登記を依頼した場合の報酬
住宅ローンを利用した場合、不動産が担保となり、「抵当権」が設定されます。
抵当権が設定されている不動産を売却する際は、買主に権利を移転できるように住宅ローンを完済したタイミングで、この抵当権を抹消登記しなければなりません。
この手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合、その報酬金額に対して消費税が課せられます。
管理人
不動産売却における消費税に関する注意点
最後に不動産売却をする際の消費税について、注意すべきポイントを解説します。
不動産を売却する際に、消費税で気をつけておくこととして以下の2つがあります。
- 不動産価格は税込みで表示される
- 消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する
管理人
不動産価格は税込で表示される
2013年10月に施行された消費税転嫁対策特別措置法により、「表示価格は税込価格でなくても良い」と決められました。
ただ、不動産価格については、「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」で消費税も含めて表示することとなっています。
消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する
不動産の売買で消費税が課せられるのは、不動産の引き渡し時点です。
そのため、消費税率が改正される場合、「その改正日の前日までに引き渡しが行われたか否か」で適用される消費税率が異なります。
管理人
「税抜き価格なのか？」「いつの時点での価格なのか？」をきちんと把握して、資金計画が大きく狂うことのないようにしましょう。
まとめ
下記のように、不動産売却にまつわる消費税のルールは少々複雑です。
- 土地は非課税でも建物には消費税が課せられる
- 不動産の表示価格は税込でも仲介手数料は税抜き価格で計算する
何に課税されて、何が非課税なのかきちんと把握して、納めるべき税金に漏れがないようにしましょう。
また、消費税が課せられる場合、その金額を低く抑えることを考えるのはあまり得策ではありません。
管理人
一括査定サイトなどを上手に活用して、誠実で高額売却が可能な不動産会社を探すことが、納得のいく不動産売却をするベストな方法だといえるでしょう。
