不動産売却は４つの節税ポイントを知って賢く行おう！

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不動産の売却を検討している方の中には、「不動産売却時にどれくらい税金がかかるか心配…」という方もいらっしゃると思います。

不動産売却では大きな金額が動くので、必然的に税金も高くなります。

そのため、「何かいい節税方法はないか？」と考えている方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、不動産売却時に課せられる税金の節税方法について詳しく解説します。

不動産売却で節税できるのは「譲渡所得税」

不動産を売却した際に発生する利益(所得)のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得税は、売却した不動産がマイホームなどの利益目的でないものであっても、利益が発生すれば、確定申告を行い納税しなければなりません。

譲渡所得税について詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。

不動産売却時の譲渡所得の求め方

譲渡所得を算出する計算式は次の通りです。

譲渡価格

譲渡価格とは、不動産売却価格のことです。

仮に3,000万円で売れた場合、譲渡価格＝3,000万円ということになります。

取得費

取得費は、「家を購入する時にかかった費用」と考えている方もいるようですが、実際は、「減価償却費を差し引いた金額」になります。

減価償却費とは、不動産のうち建物は時の経過とともに劣化するので、価値が減少していくという考えをベースに、取得費の計算の際に差し引かれる費用のことです。

取得費の計算方法には、「実額法」と「概算法」の2つがあり、この2つのうち金額の大きいほうを取得費とします。

実額法による取得費の計算式は次の通りです。

概算法による取得費の計算式は次の通りです。

ただし、不動産売却の際に購入する際にかかった費用が不明な場合は、概算法によって算出した取得費を用います。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことで、以下のようなものが該当します。

※土地などを売る契約をした後、より高い価格で他に売却するために、既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

参照：譲渡費用となるもの｜国税庁

不動産売却時の節税対策① 長期所有してから売却

不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税金の税率は、不動産の所有期間で異なります。

5年以上所有して不動産売却すると節税できる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産の売却は、「長期譲渡所得」が適用され、所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は「短期譲渡所得」が適用されます。

税率は、それぞれ次の通りです。

※ 平成25年から平成49年まで、東日本大震災に伴う復興特別所得税として所得税の2.1％が増税されており、上記表は増税分を含みます。

ご覧の通り、売却する不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税は大きく変わります。

急な転勤などで、購入してから1年や2年で売却する場合は仕方ないですが、もうすぐ5年になるような場合は、売却時期を遅らせることで節税することができます。

不動産売却時の節税対策② 取得費を明確にする

節税の観点からみると、取得費が明確であることも重要なポイントです。

取得費が多いほど譲渡所得が少なくなるので節税になる

先程も解説しましたが、取得費の算出方法には、実額法と概算法の2つがあります。

実額法で取得費を計算する場合、不動産を取得するためにかかった金額の他に、設備費やリフォームなどの改良費なども含めることができます。

そのため、概算法で取得費を計算するより実額法で計算したほうが、取得費が多くなることがほとんどです。

厳密には、節税とは違いますが、譲渡所得税を抑えることができるかどうかの大きなポイントではあります。

不動産売却時の節税対策③ 特例を利用する

売却する不動産が居住用不動産(マイホーム)の場合、特例を利用することで大きな節税効果を享受できます。

居住用不動産を売却した際に受けられる特例で節税効果が大きいのは、主に次の3つです。

3,000万円の特別控除の特例

この特例では、一定の条件を満たすことで、居住用不動産を売却した際の譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができます。

そのため、該当する方が結構多く、居住用不動産を売却する際には、税金がゼロになることがほとんどです。

詳しい適用条件については、国税庁のホームページをご覧ください。

3,000万円の特別控除の特例については、以下の記事で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。

軽減税率の特例

売却した不動産の所有期間が10年以上の場合は、軽減税率の特例も受けることができます。

軽減税率の特例の適用を受けると、その名の通り、通常の税率よりも軽減された税率が適用されます。

この特例の適用要件についても、国税庁のホームページに記載されています。

買換えの特例

不動産を売却して新しい居住用不動産を購入した場合には、買換えの特例を受けることができます。

この特例の適用を受けるためにも、いくつか条件を満たす必要があります。

なお、「3,000万円の特別控除の特例」と「軽減税率の特例」との併用利用は認められていません。

買換えの特例の適用条件はこちらをご覧ください。

不動産売却時の節税対策④ 損失が出る物件を売って売却益を相殺する

不動産投資をしているなどで複数不動産を所有してる方は、複数の不動産売却を組み合わせることで節税することができます。

不動産売却した際の損失と利益を損益通算して節税

同じ年に2つ以上の不動産を売却した場合、利益と損失を差し引き計算して譲渡所得を出す「損益通算」をすることで節税効果が期待できます。

例えば、譲渡所得が2,000万円になる不動産Aと譲渡所得が－2,000万円になる不動産Bを同じ年に売却すれば、損益通算で譲渡所得は0円になります。

複数の不動産をお持ちの方は、同じ年に売却することで節税効果が期待できる不動産がないか、一度確認してみてください。

まとめ

不動産は高値で売却される商品なので、何もしないと、それだけ税金も多くなります。

不動産譲渡所得税や特別控除に関する知識があると、ご自分が利用できる節税方法も分かります。

なお、不動産を売却した際の特例を受けるには、確定申告が必要です。

また、不動産売却で損失が出た場合も、確定申告をすることで、税金の還付を受けられる場合があります。

この機会にぜひ、節税に関する理解だけでなく、確定申告に関する見識も身に付けることをおすすめします。