離婚して家を売る際の全知識｜ローンや財産分与など全て解説します

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離婚する際に、「現在住んでいる家をどうすればいいのか」気になる方も多いのではないでしょうか？

家や土地などの「不動産」は現金や株とは違い、物理的に分けるのが難しい財産ですし、権利関係や評価も複雑です。

さらに、住宅ローンを利用していると、金融機関も関係してきます。

また、財産分与のタイミングを間違えると、多額の税金がかかることもあります。

そこで今回は、居住していた家(マイホーム)を離婚時に売る場合に押えておくべきポイントを解説します。

家を売るか住み続けるか？離婚時の家を巡る問題

離婚するとなると、夫婦の財産をそれぞれ分け合う必要があるので、夫婦間で話し合うことになります。

離婚した場合、家を売るのが一番後腐れがなくておすすめなのですが、住宅ローンが残っている場合は、売らずに住み続けるということもあるでしょう。

その際に気をつけるべきポイントをご紹介します。

夫名義の不動産に妻が住み続けてローンの返済が滞る

離婚後、「解決金」として夫が住宅ローンを支払い、妻が住み続ける場合、夫の病気やリストラで住宅ローンを支払えなくなる可能性があります。

もし、妻が連帯保証人だった場合は妻にも残債を支払う義務があります。

ただ、妻が専業主婦やパートなど一定の収入を見込めないことも考えられます。

この場合は、『不動産の名義を妻に変えて住宅ローンも妻の名義で借り換える』という方法があります。

また、『夫と賃貸借契約を結び、残りのローンを家賃として妻が支払う』という方法もあります。

この場合、ローン返済期間中の名義変更は金融機関の同意が必要になります。

名義変更に関しては、ローン完済時に所有権移転の約束をすることもできますが、ローン完済前に夫が亡くなった場合は相続人にその権利が継承されます。

債務者・連帯保証人という関係が続く

夫と妻が一つの不動産を共有で所有している場合、妻が名義を夫に分与し、夫がその家の住宅ローンを支払うという方法があります。

ただ、住宅ローンの残債が残っている間は、妻にも連帯保証人の義務が残ります。

この場合、婚姻関係は解消されても、「債務者・連帯保証人」としての関係が続く可能性が高いです。

離婚時に家を売るなら「タイミング」に気をつけよう

ここでは、離婚した時に家を売るタイミングについて解説します。

結論から言うと、離婚して家を売る場合は「離婚後」に売るようにしましょう。

というのも、離婚前と離婚後では財産としての家の扱いが変わってくるからです。

離婚前に家を売ってその代金を分配した場合は、「贈与」に該当する場合があり、贈与税の対象になってしまいます。

一方、離婚後に家を売って代金を分配した場合は「財産分与」になり、控除が受けられ、税金がかからない場合があるのです。

財産分与に関しては、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事離婚したら家の財産分与はどうする？分与の流れや税金など徹底解説

離婚前に家を売却して、売却代金の半分を相手に渡すと「贈与」に該当してしまいます。

こうなると、夫の名義の家だった場合、売却代金を受け取った妻のほうに贈与税が発生します。

そのため、家を売るのは離婚後にして、売却代金を財産分与するのが一般的です。

ただし、夫婦で50％ずつの所有権割合で住宅を共有所有している場合は例外です。

このような場合、家を離婚前に売却しても、それぞれに50％ずつのお金が入ってきて、お互いに財産を無償で分け合う調整が必要ないので、贈与税がかかりません。

たとえ、別居状態が続いてお互いが家に住んでいない場合でも、固定資産税等は発生します。

ちなみに、所有権割合に応じた売却代金を離婚後に分与すれば離婚前に売っても贈与税はかかりません。

そういう意味では、注意すべきポイントは、売却のタイミングではなく財産を無償で分与するタイミングといえます。

離婚時に家が売れない！？オーバーローンの対処法とは？

住宅ローンの残債を売却代金で完済できない場合、オーバーローンとなり、家を売ること自体が難しくなります。

というより、「売ることはほぼ不可能」と言っても過言ではありません。

では、オーバーローン状態でも家を売りたい場合は、どうすれば良いのでしょうか。

ローンの残債を現金で払う

現金などの流動資産があるなら、家の売却代金以外をそれで補てんし、住宅ローンを完済することで抵当権を抹消できます。

自分で現金を用意できない場合は、家族や知人からお金を借りるというケースもあります。

任意売却する

任意売却というのは、金融機関と交渉して抵当権を外してもらう方法です。

ただし、任意売却で抵当権を外してもらえたとしても住宅ローンを完済したことにはなりません。

残ったローンは、「無担保債権」として引き続き支払うことになります。

また、任意売却だと売却額も市場価格に近い金額で売却できます。

金融機関としても、競売で落札されるより任意売却の方が回収できる金額が多いので、交渉すれば応じてくれる可能性があります。

デメリットとしては、任意売却をするとブラックリストに載るので、その後しばらく金融機関からの借入が難しくなることが挙げられます。

関連記事離婚する際に住宅ローンが残っている家はどうする？対処法を解説

離婚で家を売って財産分与した時の「税金」はどうなる？

離婚後に家を売れば贈与税はかかりませんが、譲渡所得が発生した場合は税金の課税対象になります。

譲渡する家が居住用財産の場合は「3,000万円の特別控除」が受けられ、この特例を適用した後の譲渡所得がゼロ以下なら税金は発生しません。

ただし、財産分与であっても贈与税が発生するケースがあるので注意が必要です。

ここでは、どういった場合に贈与税が発生するのか解説します。

離婚時の財産分与で贈与税がかかるケース

3,000万円の特別控除が受けられれば、税金が発生することはほとんどありません。

ただし、財産分与でも次のような場合は、贈与税が発生します。

①の場合、多すぎる財産の部分に贈与税がかかります。

そのため、よほど極端なことをしない限り、金額が多すぎるとして贈与税が課税される心配はないでしょう。

また、②に関しては、「税法が不当な財産形成に悪用され、離婚と結婚を繰り返すことで課税を免れながら、莫大な財産を築くことを避けるため」にこの決まりがあります。

そのため、通常の離婚にともなう財産分与であれば、贈与税の心配をする必要はまずないでしょう。

なお、結婚前に財産を譲渡すると3,000万円の特別控除は使えません。

離婚時に家を売る際に準備するもの

離婚時に家を売る際には、権利関係やタイミングなどをきちんと考えないと、思わぬ支出が発生したりトラブルになったりします。

お互いにわだかまりなく今後の人生をリスタートするためにも、しっかりと事前準備をしましょう。

最後に、離婚時に家を売る場合に、行っておくべき事前準備について解説します。

離婚して家を売る際に確認しておくべきポイントは次の5つです。

不動産の名義が誰なのか

不動産が誰の名義になっているかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することで調べることができます。

その際、どのような担保権(抵当権など)が設定されているかも確認してください。

家の時価を調べる

オーバーローン状態でないか確認するためにも、家の価格を調べておくことは重要です。

複数の不動産に査定を依頼し相場を把握しておくことで、「売るかどうか？」「売らない場合はどうするか？」の判断ができます。

査定を依頼する場合は、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる『一括査定サイト』を利用すると便利です。

住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書を確認し、残債の額や誰が債務者や連帯保証人になっているかを確認しておいてください。

購入当初の契約から変更されている場合もあるので、契約書一式を揃えて確認することをおすすめします。

購入した時の頭金の内訳

「夫と妻のどちらが用意したのか？」「親からもらった場合はどちらがもらったのか？」を明確にしておきましょう。

財産分与に該当する期間

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することです。

対象になる期間は、結婚した日から別居した日までです。

また、離婚後2年間は財産分与請求が可能です。

まとめ

離婚時に家を売る際は、タイミングなどによって税金が発生したり、住宅ローンが残ったりしてしまうケースがあるので、きちんと事前に調べましょう。

また、後々揉めることがないように、離婚した際に取り決めたことは書面で残しておきましょう。

よく分からないことや、裁判にまで発展しそうなトラブルがある場合は、早めに弁護士などのプロに相談するのも一つの方法です。

お互いに清々しい気持ちで新しい一歩を踏み出すためにも、事前準備をしっかりとし、冷静に対処してください。